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居住用財産3,000万円特別控除と住宅ローン控除 2024.05.01

今の自宅を売却して、親が住んでいる所に二世帯住宅を建てる予定です。今の自宅は、購入してから10年ぐらいなります。売却代金で住宅ローンを返済し、二世代住宅を建てる際、改めて住宅ローンを組む予定です。今の自宅を売却した場合、税金がかかりますか。二世帯住宅での住宅ローン控除はどのようになりますか。建築代金の一部は親にも出してもらうので、建物は親との共有名義になる予定です。

自宅を売却した場合、居住用財産の3,000万円特別控除（措置法35条）を使えれば、譲渡益が3,000万円以下であえば、税金はかかりません。ただし、住宅ローン控除との併用ができません。したがって、本件の場合、自宅の売却で譲渡益が出るなら、どちらの減税措置を使うが有利になるか検討することになります。仮に譲渡益が300万円出たとします。売却した年の1月1日現在で自宅を10年超保有している場合には、14.21%の軽減税率が使えるので、税金は426,300円になります。一方、令和6年以降、住宅の環境性能等で借入限度額が違いますが、住宅ローン残高の0.7％を13年間受けられます。
本件の場合、仮に2,000万円を返済期間15年で借りたとしましょう。初年度な住宅ローン控除は、140,000円になります。次年度以降は、ローン残高が徐々に減っていくため、住宅ローン控除額も減っていきますが、4年程で減税額は426,300円を超えそうです。この例の場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使わず、住宅ローン控除を使った方が良いということになります。
なお、本件の場合、共有名義の二世帯住宅ということですが、住宅ローン控除の対象となるのは、自分が居住する部分に限られることになり、その面積割合も50％以上であることが必要です。

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